アパート経営をいつから始めるべきかを見極められるようになる為のアドバイス

アパート経営は一体いつ始めればいいのかわからない、そんな質問に対する答えに最適解はありません。ですが、一般的にはほぼ自分の持ち家を立てようと決心するのと同じタイミング、つまりサラリーマンが住宅ローンを組みマイホームを持とうと決心するのとほぼ同じタイミングが相応しいとされています。

仮に定年退職後にアパートを資産運用として考え、費用の多くを初期に用意してもすでに退職されている場合ほかに収入がないとローンの返済に追われ自分の生活を支える手段がなくなってしまいます。

まずは、土地建物のリサーチから

これは賃貸物件を立てるときの状況、つまり土地をもともと自分でもっているのかのかそれとも土地から購入するのかによっても変わりますが、まずその後の収入予測を立てるためにも建設を予定している場所の周囲の交通状況や不動産価格などのリサーチはほぼ、必須となってきます。

アパートを立てた場合にローンと収益を差し引いて、どの程度の利益が得られるかということは言うまでもなく、もっとも重要な要素です。こうしたリサーチや収益予想には銀行のローンを組む際にも重要な資料となってきますので必ずしっかりと行わなくてはなりません。

ですが、こうした調査には専門的な知識が必要です。ですが、見積もりの際に調査を無料で行ってくれる不動産会社もあるのでうまく利用しましょう。

費用の回収

費用の回収

投資した費用の回収は当然のごとく誰でも早く終えたいものです。ですが、ここで焦り相場よりも高く家賃を設定しまいいつまでも空室が埋まらないなどという事態は極力避けるべきです。こうした事態を避けるためにも自分自身の収入や、家庭環境を踏まえ20年30年といったスパンでしっかりとした計画を練ることが重要になってくるでしょう。

アパート経営の始め方

アパートの経営と聞いてまず、不動産経営のノウハウを持たない普通の人が思い浮かべるイメージは、初期投資が大きい、法的な手続きが複雑、固定資産税が高い、などでしょう。しかし、そんなイメージに反してアパート経営をはじめとする賃貸住宅の不動産運営には税制上でもメリットが多く、実は意外と初期費用が安く抑えられます。

また、アパートは一般に高さが低い建物が多いため外壁塗装などのリホームかかる費用も比較的安く済みます。

アパートを経営するメリット

アパートなどの賃貸物件でも実は銀行などの住宅ローンが利用できます。一般の住宅と違い物件自体が家賃収入という形で不労所得を稼いでくれるため月々の支払額も一軒家と比べれば、比較的安く済むでしょう。また、税制上でも一般の土地建物と違い貸家建付地の評価制度というものがあります。

これは、わかりやすくまとめれば土地の家に賃貸物件が立っていればその土地の評価を下げるという法律上の仕組みのことを指します。つまり、アパートを立てれば土地の固定資産税を大幅に安くすることができます。 

法的な手続きは管理会社に任せる

アパートを経営するうえで大きな問題になってくるのが入居者との家賃のやり取りや、各水道や電気会社とのやりとり、またあまり考えたくないことですが家賃滞納者に対する対処などが大きな問題になってのしかかってきます。こうした場合専門の管理会社に一任してしまことが一番でしょう。

誰もが聞いたことのある大手不動産会社などもこうした事業を手掛けているところがおおく、建物を建てる以前からのプランニングからサポートしてくれるかいしゃもあるので、こうしたところを探し信頼できるパートナーを探しましょう。

アパート経営は誰にでもできる

アパート経営は誰にでもできる

今現在は様々なサポートやサービスを提供してくれる業者が増えており、経営のやり方も一つではなくなっています。なかには、素人にノウハウを提供してくれる会社もあるのでこうしたところうまく使えば、すぐにでもアパート経営を始めることができます。

少しでも長く建物を良い状態で維持することは可能なのか

アパート経営をしたいという場合には、数年程度ではなく「一生涯の事業として」と考えている方が大半かと思います。実際に、そうした長期における安定的収益が見込まれることもアパート経営の魅力となっているのです。アパートを保有すると言う場合、気になるのは「何年程度もつものなのか」という事ではないでしょうか。

今回は、建物そのものについて着目をしていきましょう。

少しでも長く建物を良い状態で維持することは可能なのか

減価償却年数から見ていく

アパートの場合、木造建築である場合が多いでしょう。一般的に木造の場合は、減価償却年数は「22年」となつています。しかし、中には住宅性能評価における「劣化対策等級2相当」の基準で施工をしている不動産会社もあるので確認が必要です。

劣化対策等級2について

劣化対策等級2とは「通常想定される自然条件、および維持管理の条件が下で2世代まで、大規模な回収工事を必要とするまでの期間を延長するための対策が講じられている」と定められています。この2世代のとは約50年~60年と考えておくと良いでしょう。

対策基準を判断すること

このことでお分かりかと思いますが、この劣化対策等級2を採用している会社を選ぶことによって、長期間においてアパートそのものの資産価値を維持しやすいということが言えるでしょう。これから物件を購入されると言う方はぜひとも意識しておくことをおすすめします。

修繕や回収と言うものは当然ながら、劣化対策等級2であっても必要ではありますが、長く維持が出来るという魅力は充分にあります。安心できるアパート経営スタイルが収益を上げ入居者を呼び寄せるポイントでもありますから、このような建物そのものについても考えておくと良いでしょう。

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